顾云昌

　　1944年出生，教授级高级城市规划师。现任中国房地产及住宅研究会副会长，房地产策划师联谊会主席，房教中国网房地产策划师培训全程特聘讲师。重庆房地产职业学院 客座教授。 20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。

专家称房价上涨源于丈母娘需求

2009年09月08日08:33      河南商报            

    房地产研究专家称“特刚需求”助涨房价

　　房价涨得狂都怪“丈母娘”

　　“房价上涨，是因为u2018丈母娘需求u2019。”这是中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因的独到“剖析”。

　　9月3日，在成都娇子会议中心，国内数十位地产界专家、大腕云集，就当前楼市的信贷、房价、土地供应政策等市场形势展开评述。

　　刚性需求源自丈母娘

　　在国内地产界，顾云昌向来因观点独到而受到众多媒体追逐，这次也不例外。“刚性需求，一直被认为是本轮房价上涨的重要原因，但最根本的还是u2018特刚需求u2019持续高烧不退助涨房价。”顾云昌当天第一个登台演说，他举了一个有趣的例子称，“特刚需求”也就是丈母娘的需求，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。

　　“这种u2018特刚需求u2019不是个别现象。”顾云昌说，目前在京沪杭和深圳等地，不仅“特刚需求”在持续，改善性需求、投资性需求都在持续，长远来看，中国房价还会缓慢上涨。

　　“去年，我们还在讨论楼市如何u2018过冬u2019，现在是时候考虑怎样u2018避暑u2019了。”顾云昌说，现在，有的城市房价已达到甚至超过了历史峰值。

　　现在需要考虑“避暑”

　　顾云昌演讲时爆料称，上个月他碰到一个温州朋友，朋友说春节前跑到上海，看到上海房子“很便宜”，一下子要了10套房，每套700万元，到上个月，朋友每套房已赚了300万元。

　　“这u2018回暖u2019就像下暴雨，太急太快了。”顾云昌说，如今政府怕楼市出现泡沫，开始讨论是不是该紧缩信贷，但又害怕这样一来不能兼顾“保增长”。顾云昌认为，国家要抑制楼市可能的泡沫，最紧要的不是收紧银根，而是要增加土地供应，把一线城市的虚火压下来，但成都、重庆等西部楼市的“实火”要点旺。（据《重庆晨报》）

顾云昌说，目前我国按常住人口计算的城镇率为52.6%，但如果按户籍计算的城镇化率只有36%，而按照国际标准，一个国家的城镇化率要达到70%以上才意味着实现了现代化，因此，未来我国城镇化的空间还很大。

同时，“城镇化率的高低取决于生产力发展水平，按照目前我国的生产力发展水平和城镇化率的提高速度，要达到70%的城镇化率，我国至少还需要20年的时间。”顾云昌说，这意味着房价还会上涨20年。

他还认为，推进城镇化将产生多方面的效应：首先增加投资，尽管城镇化不等于房地产化，但大量的农村人口进入城市，客观上需要住房，这将使市场对房地生的需求量增加。以成都为例，每年将新增加60万人，平均按进城5年后有1/3的人，即20万人购买住宅计算，平均每年也有4万套住宅的需求量。

此外，增加消费规模。“我们对此进行了这样一个测算，目前城市居民的消费水平是农村居民的5倍，随着农村居民城市化后，他们的消费将成为新的经济增长点。”顾云昌说，尽管管理层一直在调控房地产市场，但房价其仍然在上涨，城镇化还将推升房价，这有其客观必然性。目前我国的人均GDP为6000美元，已经达到了中等收入水平，但也面临着“中等收入陷阱”。

顾云昌解释说，“中等收入陷阱”是指当人均收入达到中等发达国家的水平后，经济停滞不前，贫富差距拉大，社会矛盾加剧，因此，在未来一段时间里，避免“中等收入陷阱”是高层的一项重要工作，而推进城镇化是避免“中等收入陷阱”的一个重要方面。

相关研究资料表明，从美国在过去100年的投资对象的收益情况来看，房地产的投资收益最为稳定，年均收益率在6%以上，股票投资虽然获利水平高，但始终只能是极少数人赚钱，绝大多数的人亏损;黄金投资虽然保值，但增值者并不多，平均年收益不过2%左右。

对此，顾云昌说，中国人经历了“解决温饱”时代，现在进入了“房车时代”，而接下来将进入对文化、旅游、休闲、保健等带有享受性质的时代，将释放大量的消费能量。